眾所周知，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系來源于雙方之間的約定，而約定要經(jīng)過協(xié)商達成合意后確認(rèn)的事實予以履行。但除了以上合同約定的法律關(guān)系外，還有一種例外，即達成事實上的合同關(guān)系。近日，龍井市人民法院就受理一起類似案件。
該案中，原告系一家物業(yè)服務(wù)公司，被告系涉案小區(qū)的居民。2023年7月，原告與涉案小區(qū)的業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》后，開始為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)期限為一年半。
合同到期后，雙方未再續(xù)約，原告撤出涉案小區(qū)結(jié)束了服務(wù)。但被告僅繳納半年物業(yè)費，剩余一年的物業(yè)費拖欠至今，上述費用原告經(jīng)多次催要無果后訴至法院。
庭審中，被告抗辯雙方之間未簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，對原告入駐及撤出小區(qū)情況被告均不知情，對提供的服務(wù)也不滿意，故不同意繳納任何費用。
經(jīng)審理，法院查明2023年7月，原告與涉案小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)管理委托合同》，約定由原告為涉案小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理及服務(wù)，同時約定服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)期限、雙方相應(yīng)的權(quán)利及義務(wù)。當(dāng)天原告將該合同備案于所屬街道社區(qū)居民委員會。
法院認(rèn)為，業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。結(jié)合該案，原告與涉案小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)管理委托合同》合法有效，對全體業(yè)主具有約束力，雙方應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。被告作為涉案小區(qū)內(nèi)的業(yè)主雖未與物業(yè)公司另行簽訂書面物業(yè)合同，但被告在原告按照合同約定提供服務(wù)期間實際享受到原告提供的物業(yè)服務(wù)，也以繳納部分物業(yè)費的方式認(rèn)可收到服務(wù)的事實，故應(yīng)認(rèn)為原告與被告之間已經(jīng)形成了事實上的服務(wù)合同關(guān)系，雙方應(yīng)按照約定履行相應(yīng)義務(wù)。最終，法院支持了原告的請求。
法官介紹，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以其實際行為向業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主予以接受的，即便雙方?jīng)]有訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同或是沒有在物業(yè)服務(wù)合同上簽名，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主存在事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第二百八十條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力】業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第四百九十條【合同成立時間】當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，該合同成立。法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，當(dāng)事人未采用書面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，該合同成立。(樸賢美)
